تفکیک عرصه و تفکیک اعیان چیست؟

آیا می دانید تفاوت بین تفکیک عرصه و تفکیک اعیان چیست؟

اگر شما هم مانند بسیاری از مردم در پاسخ به این سوال دچار ابهام هستید، با مطالعه این مقاله می توانید درک درستی از این دو مفهوم مهم حقوقی و املاکی پیدا کنید.

یکی از مسائلی که امروزه بسیاری از افرادی که صاحب ملک هستند یا در صنعت املاک فعالیت دارند با آن دست و پنجه نرم می‌کنند، مبحث مربوط به عرصه و اعیان است که قانون‌گذار به طور مفصل به توضیح آن پرداخته است.

اگر شما هم درگیر این معضل هستید با ما همراه باشید تا به طور شفاف در خصوص عرصه و اعیان و تفاوتشان و نکات حقوقی مهم مربوط به آن صحبت نماییم.

تفکیک عرصه و تفکیک اعیان از جمله مباحث پیچیده در حوزه مالکیت هستند که اغلب موجب سردرگمی می شوند. اما با در نظر گرفتن تفاوت های کلیدی این دو مفهوم، می توان به درک صحیحی از آنها دست یافت.

پس از آگاهی از تفاوت اساسی این دو مبحث، سوال بعدی این است که چه زمانی باید از تفکیک عرصه و چه زمانی از تفکیک اعیان استفاده کرد؟

در ادامه با هم به بررسی جزئیات بیشتر در مورد این دو مقوله حقوقی مهم خواهیم پرداخت.

عرصه و اعیان ملک چیست؟

عرصه و اعیان ملک دو واژه کلیدی در حقوق مالکیت هستند که تفاوت مهمی با هم دارند. عرصه ملک در واقع زمین و زیربنای یک ملک است. به عبارت دیگر، عرصه شامل قطعه زمین و فضای زیر ساختمان می شود.

فرض کنید شما مالک یک آپارتمان 200 متری هستید. عرصه این ملک، همان زمینی است که ساختمان بر روی آن احداث شده است. اگر ساختمان یا آپارتمان برداشته شود، تنها چیزی که باقی می ماند همان عرصه یا زمین خالی است.

اعیان ملک به معنای بناها، ساختمان ها و منافعی است که بر روی عرصه ایجاد می شود. برای مثال اعیان ملک شما، همان آپارتمان 200 متری است که روی عرصه ساخته شده است. اعیان شامل فضاهای داخلی آپارتمان مانند اتاق ها، آشپزخانه، حمام و… است.

بنابراین می توان گفت عرصه ملک، زمین خالی است و اعیان ملک، ساختمان هایی است که روی آن ساخته می شود. تفکیک این دو مفهوم در حقوق مالکیت بسیار حائز اهمیت است.

منظور از تفکیک عرضه و اعیان چیست؟

تفکیک عرصه به تقسیم و جداسازی یک قطعه زمین به چند قطعه مجزا گفته می شود. که معمولاً با هدف افزایش تراکم ساختمانی یا تفکیک بخشی از عرصه برای فروش انجام می شود. مراحل قانونی تفکیک عرصه شامل درخواست مالک، تهیه نقشه، تأیید نهادهای ذیربط و ثبت در دفتر املاک است.

تفکیک اعیان نیز به تقسیم یک ساختمان به واحدهای مسکونی یا تجاری مجزا گفته می شود که معمولاً جهت فروش یا اجاره بخش هایی از ساختمان انجام می شود.  برای تفکیک اعیان باید مراحلی نظیر تهیه نقشه تفکیکی، اخذ مجوزها و ثبت در دفتر اسناد رسمی را طی نمود. پس از تفکیک، برای هر واحد یک سند مالکیت جداگانه صادر می شود.

فرض کنید شخصی زمین بزرگی در منطقه ای از اصفهان دارد اکنون او می خواهد این زمین را به بخش های مختلفی تفکیک کند. پس از طی کردن مراحل قانونی اول قسمتی از زمین را جدا می کند و به دو قطعه تقسیم می کند. این کار را تفکیک عرصه می گویند. حالا به جای یک زمین بزرگ، دو زمین کوچکتر دارد که می تواند یکی را بفروشد.

سپس روی بخش دیگر زمین ساختمانی می سازد. بعد ساختمان را به چند واحد مثلاً به 4 آپارتمان تقسیم می کند.. این کار را تفکیک اعیان می گویند. حالا به جای یک ساختمان، 4 آپارتمان جداگانه دارد که می تواند آن ها را جداگانه اجاره بدهد یا بفروشد.

پس تفکیک عرصه مربوط به تقسیم زمین و تفکیک اعیان مربوط به تقسیم ساختمان است.

سند مالکیت عرصه و اعیان

سند مالکیت عرصه و اعیان، سندی است که مالکیت شخص برای داشتن یک زمین و سایر اموال ملکی را به صورت رسمی تأیید می کند. این سند نشان می دهد که شخص یا سازمانی که در سند ذکر شده، به عنوان صاحب مالکیت اعیان یا عرصه ثبت شده است.  این سند شامل اطلاعاتی مانند نام مالک، موقعیت جغرافیایی زمین، مساحت، کاربری زمین و دیگر جزئیات مربوط به ملک است.

برای مثال، فرض کنید یک شخص یک قطعه زمین در یک منطقه و یک آپارتمان در منطقه دیگری در یک شهر خریداری کرده است. پس از خریداری، فردبه عنوان مالک این زمین و آپارتمان، سند مالکیت عرصه و سند اعیان آپارتمان را دریافت می کند. این سند شامل اطلاعاتی مانند نام و هویت فرد، مشخصات زمین یا آپارتمانو تاریخ ثبت مالکیت است. با داشتن این سند، این شخص به صورت رسمی مالک این قطعه زمین و آپارتمان خواهد بود و حقوق مالکیتش برای همیشه تأیید شده است.

از این سند برای انجام تراکنش های مالی مانند فروش، رهن، اجاره و تأمین وام استفاده می شود. همچنین، این سند برای حفاظت از حقوق مالکیت و پیگیری دعاوی قانونی نیز بسیار مهم است.

لازم به ذکر است که نحوه صدور و محتوای دقیق سند مالکیت عرصه و اعیان ممکن است بسته به محدودیت ها و مقررات قانونی هر کشور یا منطقه متفاوت باشد. بنابراین، در هر حالت، توصیه می شود با متخصصان حقوقی یا در زمینه ثبت و اثبات مالکیت مشورت کنید.

تفاوت عرصه و اعیان چیست؟

عرصه به زمین و خاک یک ملک گفته می شود که این  زمین می تواند دارای ساختمان ها و سازه های دیگری نیز باشد، اما عرصه صرفا  خود زمین است و اعیان به ساختمان ها و بناهای ساخته شده روی زمین گفته می شود. به عنوان مثال، آپارتمان ها، مغازه ها و ادارات ساخته شده روی یک زمین.

وقتی شما یک واحد در یک ساختمان می خرید، شما در واقع مالکیت اعیان دارید. این مالکیت به شما اجازه می دهد تا در آن زندگی کنید، آن را اجاره دهید، تغییراتی روی آن اعمال کنید یا حتی آن را بفروشید. اما شما نمی توانید کنترل کامل ساختمان یا سایر واحدهای آن را داشته باشید، زیرا بقیه واحدها با مالکان دیگر به اشتراک گذاشته می شود.

در نتیجه، عرصه مالکیت زمین را نشان می دهد و شما کنترل کامل آن را دارید، در حالی که اعیان مواردی همچون ساختمان ها و واحدهای ساخته شده روی آن را شامل می شود.

مالکیت عرصه و اعیان می تواند برای اشخاص مختلف باشد. مثلاً شخصی مالک زمین و شخص دیگری مالک ساختمان روی آن باشد. در صورت فروش اعیان، مالکیت عرصه همچنان نزد فروشنده باقی می ماند مگر اینکه آن هم فروخته شود. از نظر ثبت اسناد نیز، عرصه و اعیان به طور جداگانه ثبت می شوند و سند مالکیت جداگانه ای دارند.

سند تک برگ عرصه و اعیان چیست؟

سند تک برگ عرصه و اعیان، یک مدارک رسمی است که حقوق مالکیت بر روی زمین و اموال ملکی موجود بر روی آن را نشان می دهد. این سند شامل اطلاعاتی مانند نام مالک، محل قرارگیری زمین، ابعاد زمین، نوع کاربری زمین و اطلاعات دیگر مربوط به وضعیت حقوقی زمین است. سند تک برگ عرصه و اعیان به عنوان یکی از مهمترین سندهای مالکیت در سیستم حقوقی ایران شناخته می شود.

سند تک برگ عرصه و اعیان دارای ویژگی های زیر است:

• سندی است که توسط دفترخانه اسناد رسمی صادر می شود و دارای اعتبار قانونی است.
• سند تک برگ از آنجایی که رسمی است در همه جا معتبر است
• در سند های تک برگ مشخصات جغرافیایی ملک (نشانی دقیق و پلاک ثبتی وعکس هوایی و نقشه کاداستر) و شناسه یکتا و رمزینه (بارکد) و برچسب و هولوگرام مخصوص درج می شود.
• این سند به نام مالک ثبت و صادر می شود و نشان دهنده مالکیت او بر آن ملک است.
• سند های تک برگ تنها شامل نشانی آخرین مالک می شود
• در سند تک برگ عرصه و اعیان، همه اطلاعات مربوط به ملک در یک برگ ثبت می شود.
• این سند قابل انتقال به غیر است و مالک می تواند آن را به فروش برساند یا به عنوان وثیقه استفاده کند.
• در اسناد تک برگ برای مالکین مشاع، فقط یک حالت وجود دارد که به نسبت سهم هر مالک، سند تک برگ مجزا صادر می شود.
• در این سند، فرآیند انتقال سند به نام خریدار و درخواست تعویض سند توسط وی در یک زمان و در یک محل انجام و از اتلاف وقت و هزینه زیاد جلوگیری و دارای نظم بیشتری است

بهترین وکیل عرصه و اعیان

انتخاب یک وکیل مجرب و خبره برای پیگیری امور مربوط به عرصه و اعیان از اهمیت زیادی برخوردار است. وکیل کم تجربه ممکن است نتواند به طور کامل و دقیق به شما مشاوره حقوقی دهد و باعث ایجاد اشتباهات در اجرای مقررات قانونی مرتبط با عرصه و اعیان شود.

وکیل ملکی مجرب و حرفه ای عرصه و اعیان باید دارای ویژگی های زیر باشد:

• داشتن تحصیلات عالی حقوق و اخذ مدرک وکالت از کانون وکلای دادگستری
• حداقل 5 سال سابقه فعالیت حرفه ای در زمینه ی امور ثبتی و اسناد رسمی مرتبط با عرصه و اعیان
• تسلط کامل به قوانین و مقررات مربوط به املاک، عرصه ها، اعیان و ثبت اسناد
• آگاهی از رویه های قضایی و آرای دادگاه ها در زمینه ی دعاوی عرصه و اعیان
• توانایی تنظیم انواع قراردادهای مربوط به معاملات املاک
• مهارت بالا در مذاکره و گفتگو با مراجع ذی ربط از جمله ادارات ثبت
• دقت بالا و تسلط کافی به جزئیات پرونده های مرتبط با عرصه و اعیان
• رعایت اخلاق حرفه ای و حفظ منافع موکلان
• داشتن دفتر وکالت معتبر و تیمی مجرب از همکاران حقوقدان

آیا  به دنبال بهترین وکیل عرصه و اعیان در اصفهان هستید

اجازه دهید وکلایمان معرفی کنم، وکلای ما دارای پایه یک دادگستری با بیش از 12 سال سابقه فعالیت حرفه ای در زمینه امور ثبتی و معاملات مربوط به عرصه و اعیان در استان اصفهان هستند.

این وکلا پرونده های متعددی را با موفقیت به پایان رسانده اند و دارای تجربه فراوانی در امور دعاوی عرصه، تفکیک اعیان از عرصه، تنظیم انواع قراردادهای مرتبط با املاک و ثبت اسناد رسمی می باشند. همچنین به خوبی با قوانین و مقررات املاک و رویه های ادارات ثبت اسناد و املاک استان اصفهان آشنا اند.

برای بهره مندی از خدمات حرفه ای وکلای ما در امور عرصه و اعیان، می توانید به صفحه بهترین وکیل ملکی اصفهان مراجعه کنید.

تفاوت عرصه و اعیان در ملک چیست؟

اگر تعریف عرصه و اعیان را بدانیم، تفاوت آن هم برایمان روشن می‌شود:

طبق تعریفی که قانون‌گذار در نص صریح قانون به آن اشاره کرده است در خصوص تفاوت عرصه و اعیان باید بگوییم که منظور از عرصه همان زمینی است که ساختمان روی آن قرار می‌گیرد و مفهوم اعیان به همان بنا یا ساختمان اشاره دارد که می‌تواند مسکونی، اداری، تجاری و… باشد.

آیا سند عرصه و اعیان متفاوت است؟

از آنجایی که جنس این دو مفهوم باهم تفاوت دارد، سندشان نیز متفاوت است. به طور مثال اگر شما در قسمت شمالی کشور، یک زمین هزار متری می‌خرید که در آن ساخت و ساز انجام نشده است، سند عرصه را دریافت می‌کنید که قابلیت ساخته شدن اعیان را نیز دارد. سند اعیان به سند شش دانگی گفته می‌شود که مربوط به ساختمان یا واحد‌های آپارتمانی است که البته شامل عرصه آن ملک نیز می‌گردد.

مالکیت عرصه و اعیان، مسأله این است!

یکی از اساسی‌ترین مواردی که در دادگاه‌های کشور، افراد زیادی با آن دست و پنجه نرم می‌کنند، تملک عرصه و اعیان است. معمولاً کسی که صاحب عرصه است، مالکیت اعیان را نیز دارد، اما در موارد زیادی مانند مشارکت در ساخت این موضوع رایج است که صاحب عرصه بخشی از مالکیت خود را در ازاء ساخت بنا، به سازنده می‌دهد و به جای آن آپارتمان می‌گیرد.

ملک وقفی و موضوع چالش برانگیز عرصه و اعیان

این موضوع علی الخصوص در گذشته بسیار رایج بوده که اشخاص بنا به دلایل شخصی، ملک خود را وقف می‌کردند تا برای امور مختلفی مانند ساخت مسجد، مدرسه، آپارتمان و… مورد استفاده قرار گیرد.

ملکی که وقف می‌شود به طور کامل در مالکیت اداره اوقاف است و هیچ کس حق این را ندارد که این ملک را تصرف نماید، مگر با اجازه اداره اوقاف.

در بسیاری از موارد، اداره اوقاف امکان استفاده از بنا یا همان اعیان را در اختیار شخص دیگری می‌گذارد و اجازه تصرف به فرد می‌دهد. اما نکته‌ای که باید بدانید این است که فقط ۹۹ سال اعتبار برای این انتقال حق وجود دارد و مجدد اداره اوقاف برای استفاده از اعیان ملک می‌تواند تصمیم‌گیری نماید.

نحوه‌ی برخورد با مستأجر ملک وقفی

یکی از دعوا‌هایی که در دادگاه‌ها در خصوص عرصه و اعیان مطرح می‌شود و افراد زیادی نیز درگیر آن هستند، دعاوی مربوط به حقوق مستأجر در ملک وقفی است. فرض کنید ملکی به طور کامل عرصه و اعیانش وقف شده و اداره اوقاف مالک آن است. این اداره تصمیم می‌گیرد که اعیان ملک را به فردی بدهد که تا ۹۹ سال توانایی تصرف در اعیان را داشته باشد. حال مستأجر که در طی این سال‌ها برای ملک هزینه کرده و حتی ساخت و ساز در آن انجام داده است ذی حق است و میتواند پس از اینکه اعتبار قرارداد تمام شد، مدعی تمام این هزینه‌ها ‌شود. حال در این مرحله چه باید کرد؟

مالک که در اینجا اداره اوقاف است، یا باید هزینه را به مستأجر بدهد و مجدداً صاحب اعیان شود، یا مستأجر بهای اعیان را بپردازد و در واقع آن قسمت از اعیان را از اداره اوقاف بخرد تا حقی از کسی ضایع نگردد.

ماده ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک در این حوزه به صورت کاملا صریح بیان نموده است:

((در صورتی که اعیان کلاً یا جزئا در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیأت با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف و رعایت مفاد وقف نامه و در صورتی که متولی نداشته باشد، تنها با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقف نامه و مصلحت موقوف علیه و با در نظر گرفتن جمیع جهات، نسبت به تعیین اجرت زمین، اقدام و در رای صادره، تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد، برای صدور سند مالکیت کل یا جز اعیان با قید اجرت زمین، مقرر و معین خواهد کرد))

چگونه سند عرصه و اعیان را بگیریم؟

اگر بخواهیم سند عرصه را بگیریم، باید مراحل زیر طی شود:

• مالک یا وکیل قانونی شخص باید به شهرداری منطقه‌ای که عرصه مربوط به آن است برود
• درخواست تفکیک پلاک بدهد
• پس از ثبت درخواست پلاک، شهرداری اقدام به دریافت مدارک می‌کند
• نقشه توسط شهرداری به مالک داده می‌شود
• نسخه دیگر از نقشه به اداره ثبت داده شده که تأییدیه نهایی از طرف این سازمان انجام پذیرد
• پس از آن کارشناس اداره ثبت به محل ملک می‌رود و صحت اطلاعات را مشخص می‌نماید
• در نهایت اگر تا این مرحله مشکلی وجود نداشته باشد، سند عرصه صادر می‌گردد.

وقتی یک آپارتمان که دارای تعداد طبقات و واحد‌های زیادی است نیاز به گرفتن سند دارد، هرکدام از صاحبان ملک در اعیان ذی حق هستند و باید سند جداگانه‌ای دریافت نمایند که در معاملات مربوط به ملک دچار مشکل نشوند. اما چگونه این سند دریافت می‌شود؟

۱. در ابتدا باید گواهی پایان کار دریافت شود

۲. سپس مالک با آن گواهی و سند ملک به اداره ثبت اسناد و املاک کشور برود

۳. پس از اظهارات مالک، کارشناس برای ارزیابی و صحیح بودن اطلاعات پای ملک می‌رود

۴. اگر مغایرتی بین اطلاعات و ملک وجود نداشت، صورت مجلس تفکیکی صادر می‌شود

۵. مالک به دفتر اسناد رسمی نامه می‌دهد

۶. درخواست صادر شدن تقسیم نامه در این بخش صادر می‌شود

۷. در نهایت سند تک برگ صادر می‌گردد

جمع‌بندی

در این مطلب از گروه وکیلم تلاش ما بر این بود که بتوانیم به طور دقیق تفاوت عرصه و اعیان در ملک را برایتان توضیح دهیم. افرادی که در این خصوص مشکلاتی دارند بر این موضوع واقف هستند که نیاز است درباره عرصه و اعیان و تفاوت آن اطلاعات کافی داشته باشیم تا در محاکم قضایی اگر با چالش‌هایی مواجه شدیم بتوانیم از آن‌ها به خوبی عبور نماییم.

از اینکه تا انتهای این مطلب همراه ما بودید از شما سپاسگزاریم. اگر در مورد عرصه و اعیان و موارد مربوط به آن، مشکلات حقوقی دارید، می‌توانید با کارشناسان ما در مجموعه وکیلم تماس بگیرید و از ‌ما راهنمایی و مشاوره بخواهید.

سپاس از همراهی‌تان.