10 نکته مهم حقوقی در خرید و فروش ملک

خرید و فروش یک ملک به یکی از دغدغه های مهم و اقتصادی هر فرد تبدیل شده است. اما در پیچ و خم های پشت صحنه این انتقال مالکیت، نکات حقوقی و قوانینی هستند که همه افراد نیازمند آشنایی با آنها هستند. برای دانستن این نکات باید وارد بازی «ملک و حقوق»  شویم، جایی که وکلای ملکی به زندگی ما می آیند.

در این مقاله، سعی می کنیم به بررسی اصول و نکات مهم حقوقی در خرید و فروش ملک بپردازیم. پس اگر می خواهید نکات مهم حقوقی در خرید و فروش ملک را بدانید. با ما در این مقاله همراه باشید.

در ادامه به توضیح نکات مهم در هنگام خرید و فروش ملک می پردازیم.

نکات حقوقی مهم در خرید ملک

خرید ملک یکی از پرطرفدارترین و مهمترین معاملات در جامعه است که بسیاری از افراد به دنبال آن هستند. خرید ملک می تواند به عنوان یک سرمایه گذاری در آینده و یا به عنوان یک خانه برای زندگی استفاده شود. اما خرید ملک یک فرایند پیچیده و زمان بر است که نیاز به بررسی و تحلیل موارد مختلفی دارد.

در این فرایند، افراد باید با مسائلی مانند ارزیابی ملک، بررسی شرایط قانونی، بررسی شرایط مالی و تهیه مدارک مختلفی سر و کار داشته باشند. همچنین، باید با شرایط مختلفی مانند نحوه پرداخت، مقدار پیش پرداخت، شرایط اقساط و موارد دیگر آشنا باشند.

در ادامه به 7 نکته مهم که برای خرید ملک باید به آن توجه کنید بررسی می شود:

اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک

برای اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک، ابتدا باید سند مالکیت مربوط به ملک را بررسی کنید. سند مالکیت یکی از اسناد رسمی است که نشان می دهد که فروشنده مالک ملک است. این سند شامل اطلاعاتی مانند نام مالک، موقعیت ملک و شرایط مالکیت است.

برای مثال، فرض کنید که شما قصد خرید یک واحد مسکونی را دارید. قبل از خرید، باید سند مالکیت مربوط به آن واحد را بررسی کنید تا از مالکیت فروشنده بر روی آن مطمئن شوید. در صورتی که سند مالکیت صحیح و قانونی باشد، می توانید به خرید ادامه دهید.

همچنین، می توانید از بهترین وکیل ملکی بخواهید که اطلاعات مربوط به مالکیت فروشنده را بررسی کند و از صحت آن ها اطمینان حاصل کند.

بررسی سند دار بودن ملک

سند دار بودن ملک به معنای داشتن سند مالکیت مربوط به آن ملک است. سند مالکیت یکی از اسناد رسمی است که حاکی از این است که فرد به عنوان مالک رسمی ملک ثبت شده است.

برای مثال، فرض کنید که شما قصد خرید یک واحد مسکونی را دارید. اگر مالک فعلی این واحد دارای سند مالکیت باشد، به این معناست که او به عنوان مالک رسمی واحد مسکونی ثبت شده است و می تواند آن را به شما بفروشد.

اگر ملکی سند دار نباشد، به معنای این است که فردی به عنوان مالک رسمی آن ملک ثبت نشده است و احتمال وجود مشکلات حقوقی و مالی در آینده وجود دارد. بنابراین، برای خرید ملک، بهتر است همیشه از ملکی استفاده کنید که دارای سند مالکیت معتبر و قانونی باشد.

بررسی آزاد بودن ملک

آزاد بودن ملک به این معناست که سند ملک در شعبه های مختلف مانند بانک ها و… گرو نیست. به عبارت دیگر، اگر ملکی آزاد باشد، به معنای آن است که هیچ گونه بدهی، تعهد یا انگیزه قانونی دیگری بر روی آن وجود ندارد.

فرض کنید که شما قصد خرید یک واحد مسکونی را دارید. اگر ملک آزاد باشد و هیچ گونه بدهی، تعهد یا انگیزه قانونی دیگری بر روی آن وجود نداشته باشد، شما می توانید به آسانی و بدون رخ دادن مشکلی در آینده مالکیت آن را به دست بیاورید.

از طرفی، اگر سند ملکی آزاد نباشد، ممکن است خریدار با مشکلاتی روبرو شود. به عنوان مثال، اگر مالک فعلی بدهی به بانک ها یا موسسات دیگر داشته باشد، ممکن است بانک ها یا موسسات مربوطه از شما به عنوان خریدار جدید بخواهند که بدهی های معوقه را پرداخت کنید.

در کل، بررسی آزاد بودن ملک یکی از مهم ترین نکات خرید و فروش ملک است و برای اطمینان از آزاد بودن ملک، باید مدارک و مستندات مربوطه را دقیقا بررسی کنند و در صورت نیاز با کارشناس معاملاتی یا حقوقی مشورت کنند.

 

بررسی موقوفی بودن ملک

در خرید ملک، شاید با مواردی مانند ملک موقوفه مواجه شوید. به عنوان مثال، فرض کنید که مالک یک ملک قبل از فروش آن تصمیم گرفته است که یک بخش از درآمد حاصل از فروش آن را به صورت موقوفه به مقصد خیریه اختصاص دهد. در این صورت، شما به عنوان خریدار ملک، باید با این نکته آشنا باشید که یک بخش از حقوق استفاده از این ملک به موقوفه اختصاص داده شده است.

پیش از خرید ملک، باید به وضعیت وقفی یا غیر وقفی بودن آن توجه کرد. برای تشخیص ملک موقوفی، می توانید به دو روش زیر عمل کنید:

بررسی جلد سند: در صورتی که ملک موقوفی باشد، این موضوع در جلد سند ذکر شده است.

بررسی متن داخل سند: در املاک غیر وقفی (شخصی)، داخل سند به صورت «شش دانگ عرصه و اعیان» نوشته می شود، اما در سند ملک موقوفی، متن به صورت «شش دانگ اعیان» نوشته شده است.

 

استعلام ملک قولنامه ای از شهرداری

فرض کنید شما قصد خرید یک ملک را دارید. اولین قدم برای اطمینان از وضعیت قانونی و مالکیت ملک، استعلام ملک قولنامه ای از شهرداری است. برای این منظور، شما می توانید با مراجعه به شهرداری مربوطه، درخواست استعلام را ارائه کنید و مدارک مربوط به ملک را تحویل دهید. شهرداری پس از بررسی مدارک به شما نتیجه استعلام را اعلام خواهد کرد. در صورتی که وضعیت ملک در شهرداری صحیح باشد، می توانید به مرحله بعدی یعنی خرید ملک بروید. اما در صورتی که وضعیت ملک نادرست باشد، بهتر است از خرید ملک خودداری کنید.

لازم به ذکر است که برای استعلام ملک قولنامه ای از شهرداری، باید هزینه های مربوط به این کار را پرداخت کنید. هزینه های این کار بسته به شهر و نوع ملک ممکن است متفاوت باشد.

در کل، استعلام ملک قولنامه ای از شهرداری یکی از نکات  مهم در خرید و فروش یک ملک است. این کار به شما کمک می کند تا از وضعیت قانونی و مالکیت ملک مطلع شوید و از احتمال وقوع تعارض در آینده جلوگیری کنید.

بازدید از ملک

یکی دیگر از نکات مهم در خرید و فروش ملک بازدید از ملک است. فرض کنید شما قصد خرید یک آپارتمان دارید. بازدید از ملک به شما این امکان را می دهد که به صورت حضوری ملک را ببینید و وضعیت آن را بررسی کنید. مثلاً می توانید از نزدیک کیفیت ساخت و ساز را ارزیابی کنید، مشکلات ساختاری یا آسیب های موجود را تشخیص دهید و ببینید آیا به تعمیر یا بازسازی نیاز است یا خیر.

در کل با بازدید از ملک می توانید بسنجید ملکی که خواهان خریداری آن هستید ارزش هزینه کردن را دارد یا خیر.

نوشتن قولنامه ملک با جزییات

قولنامه یکی از اسناد حقوقی است که در معاملات املاک استفاده می شود. این سند حاوی توافقاتی است که میان فروشنده و خریدار املاک به عمل می آید و باید با جزییات کاملی درباره ملک مورد معامله نوشته شود. چرا که اگر جزییات کافی در قولنامه درج نشود، ممکن است در آینده برای طرفین مشکل ساز شود.

به عنوان مثال، اطلاعاتی مانند نوع املاک، موقعیت جغرافیایی، مساحت، سند مالکیت، وضعیت قانونی، اجاره نامه های موجود، محدودیت هایی مانند اصلاحیه های شهرداری و سایر مشروطیت های قانونی و مشخصات دیگر باید در قولنامه ذکر شود. همچنین، شرایط مالی مانند قیمت خرید، مبلغ پیش پرداخت، مبلغ پرداختی به صورت اقساط، شرایط پرداخت و مهلت تحویل ملک نیز باید در قولنامه مشخص شوند.

بنابراین، با درج جزئیات کامل در قولنامه، اطمینان حاصل می شود که طرفین به نحو احسن از شرایط و قوانین معامله آگاهی دارند و در صورت بروز هرگونه اختلاف، می توانند به آن بازگشت کنند. بهتر است قبل از امضای قولنامه، این سند را به دقت مطالعه کنید و در صورت نیاز، از مشاور حقوقی یا کارشناس املاک حرفه ای کمک بگیرید.

مبایعه نامه عادی یا رسمی خرید ملک

فرض کنید که شما قصد خرید یک ملک را دارید. برای این منظور، می توانید با فروشنده قیمت و شرایط خرید را مشخص کرده و یک مبایعه نامه برای خرید ملک امضا کنید. این مبایعه نامه می تواند به دو صورت عادی یا رسمی باشد.

• مبایعه نامه عادی: در این نوع قرارداد، شما و فروشنده می توانید شرایط خرید را به صورت دستی در یک برگه ثبت کنید. برای مثال، می توانید در یک برگه، نام و نشانی خریدار و فروشنده، قیمت ملک، شرایط پرداخت، نوع ملک و سایر شرایط خرید را مشخص کنید. این مبایعه نامه عادی، بدون نیاز به تایید رسمی از مراجع دولتی یا قضایی، بین شما و فروشنده امضا می شود.
• مبایعه نامه رسمی: در این نوع قرارداد، شما و فروشنده باید به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و مبایعه نامه را با تایید رسمی از مراجع قضایی یا دولتی ثبت کنید. برای ثبت این قرارداد، باید نام و نشانی خریدار و فروشنده، نوع ملک، سند مالکیت، قیمت ملک، شرایط پرداخت و سایر شرایط خرید را به صورت دقیق در قرارداد مشخص کنید. پس از تایید رسمی قرارداد، شما و فروشنده باید هزینه های مربوط به ثبت قرارداد و دیگر هزینه های مرتبط را پرداخت کنید.

در هر دو نوع قرارداد، شما و فروشنده باید شرایط خرید را به صورت دقیق و کامل در قرارداد مشخص کنید. همچنین، برای ایجاد اطمینان در خرید ملک، می توانید با کمک یک مشاور ملکی یا وکیل خود، شرایط و موارد مربوط به قرارداد را بررسی کرده و پیشنهادات لازم را از آنها دریافت کنید.

نکات مبایعه نامه عادی یا رسمی خرید ملک

در خصوص مبایعه نامه برای خرید یک ملک، برخی نکات مهم وجود دارند که باید به آنها توجه کرد. در ادامه، به برخی از این نکات اشاره خواهیم کرد:

• بررسی مستندات: قبل از امضای مبایعه نامه، باید مستندات مربوط به ملک را به دقت بررسی کنید. این مستندات شامل سند مالکیت، برگه ثبتی، نقشه و سایر مستندات مربوط به ملک است. برای اطمینان از صحت مستندات، می توانید با کمک وکیل خود، مستندات را بررسی کنید.
• قیمت ملک: قبل از امضای مبایعه نامه، باید قیمت ملک را به دقت بررسی کنید و با قیمت بازار مقایسه کنید. همچنین، شرایط پرداخت (نقدی یا اقساطی) باید به صورت دقیق در مبایعه نامه مشخص شوند.
• شرایط خرید: شرایط خرید باید به صورت دقیق و کامل در مبایعه نامه مشخص شوند. برای مثال، می توانید شرایطی مانند تاریخ تحویل ملک، شرایط نگهداری ملک و سایر شرایط مرتبط را در مبایعه نامه مشخص کنید.
• ثبت رسمی: در صورتی که قصد خرید یک ملک را دارید، باید مبایعه نامه را به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت کنید و هزینه های مربوط به ثبت را پرداخت کنید.
• بررسی قوانین مرتبط: قبل از امضای مبایعه نامه، باید قوانین مرتبط با خرید ملک به عنوان مثال، برخی از قوانین مربوط به خرید ملک شامل مالیات، حقوق ثبتی و سایر موارد مرتبط را به دقت بررسی کنید.

نکات مهم در فروش ملک

فروش ملک یک فرایند مهم و پرطرفدار است که در آن فردی که مالک یک ملک است، آن را به یک فرد دیگر به عنوان خریدار بفروشد. این فرایند شامل بررسی وضعیت و ارزش ملک، تعیین قیمت، تهیه مدارک مربوطه، تبلیغات و مذاکره با خریدار و در نهایت انجام معامله است.

به عنوان مثال، فرض کنید که شما مالک یک ویلا هستید و قصد فروش آن را دارید. در این صورت، باید ابتدا وضعیت و ارزش ویلا را بررسی کنید و قیمت مناسبی برای آن تعیین کنید. سپس باید تمامی مدارک مربوط به ویلا را تهیه کرده و آماده ارائه به خریدار کنید.

در ادامه به بررسی 2 نکته مهم در فروش ملک می پردازیم:

تنظیم  و نحوه نوشتن قرارداد فروش ملک

به منظور تنظیم قرارداد فروش ملک، ابتدا باید اطلاعات مربوط به فروشنده، خریدار و ملک مورد نظر، جمع آوری شود. سپس با استفاده از یک الگوی قرارداد فروش ملک یا با کمک یک وکیل خبره، قرارداد تنظیم شود. در ادامه، مراحل تنظیم قرارداد فروش ملک را با یک مثال ساده توضیح خواهیم داد:

فرض کنید شما قصد فروش یک آپارتمان با مساحت 100 متر مربع در شهر تهران را دارید. خریدار مورد نظر شما نیز یک فرد جوان به نام علی است که مشخصات کامل او را دارید. در این صورت، مراحل تنظیم قرارداد فروش ملک به شرح زیر می باشد:

• مشخصات فروشنده: شما به عنوان فروشنده، باید مشخصات خود را در قرارداد ذکر کنید. این مشخصات شامل نام، نشانی، شماره تلفن و شماره شناسنامه شما می باشد.
• مشخصات خریدار: در قسمت بعدی، باید مشخصات خریدار را نیز در قرارداد ذکر کنید. مشخصات خریدار شامل نام، نشانی، شماره تلفن و شماره شناسنامه علی می باشد.
• مشخصات ملک: در این قسمت، باید جزئیات ملک مورد فروش شامل نوع، آدرس، مساحت و سند مالکیت آن را در قرارداد درج کنید. برای مثال، شما باید آدرس دقیق آپارتمان، مساحت 100 متر مربع و شماره سند مالکیت را در قرارداد ذکر کنید.
• قیمت و شرایط پرداخت: در این قسمت، باید قیمت فروش ملک را به صورت دقیق و کامل در قرارداد ذکر کنید. همچنین، شرایط پرداخت (نقدی یا اقساطی) باید به صورت دقیق و کامل در قرارداد مشخص شوند. برای مثال، شما می توانید قیمت فروش را 10 میلیارد تومان تعیین کنید و شرایط پرداخت را به صورت 800 میلیون تومان نقدی و 200 میلیون تومان اقساطی به مدت 6 ماه مشخص کنید.
• شرایط و مقررات: در این قسمت، شرایط و مقررات مربوط به فروش ملک، از جمله شرایط تحویل ملک، شرایط نگهداری ملک و سایر موارد مربوطبه فروش ملک باید به صورت دقیق و کامل درج شود. برای مثال، شما می توانید شرایط تحویل ملک را به صورت یک هفته پس از پرداخت کل مبلغ تعیین کنید و شرایط نگهداری ملک را نیز در قرارداد درج کنید.
• امضای طرفین: در انتهای قرارداد، باید فرد فروشنده و خریدار، قرارداد را امضا کنند. در صورت نیاز، می توانید از خدمات یک وکیل خبره استفاده کنید تا قرارداد را با دقت بیشتری بررسی و تنظیم کند.

با تنظیم قرارداد فروش ملک، شما می توانید برای خود و خریدارتان، اطمینان حاصل کنید که هر دو طرف به تعهدات خود عمل می کنند و هیچ ابهامی در مورد شرایط فروش و خرید ملک وجود ندارد.

قانون چک در معامله ملک

قانون چک در معامله ملک، به معنای این است که در صورت استفاده از چک به عنوان وسیله پرداخت در معاملات ملک، قوانین و مقررات خاصی برای صدور و پرداخت چک وجود دارد که باید رعایت شوند.

در صورت استفاده از چک به عنوان وسیله پرداخت در معامله ملک، باید چک به نام فردی صادر شود که حساب بانکی دارد و توانایی پرداخت چک را دارد. همچنین، در صورتی که چک به نام شرکتی صادر شود، باید نام شرکت و امضای مدیر عامل شرکت بر روی چک وجود داشته باشد.

همچنین  باید مطمئن شوید که حساب بانکی فرد یا شرکت صادر کننده چک، موجودی کافی برای پرداخت چک دارد. در این راستا برای اعتبار سنجی چک، می توانید به بانکی که حساب فرد یا شرکت صادر کننده چک در آنجاست، مراجعه کنید و از موجودی حساب آن فرد یا شرکت مطلع شوید.