فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک – ملک مشاع چیست؟

 فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک – ملک مشاع چیست؟

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

 فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک آیا قانونی است؟

آیا تا به حال به فروش یک ملک مشاع بدون اجازه شریک فکر کرده اید یا اینکه شریکتان بدون اجازه شما ملک مشاع را به فروش گذاشته است ؟

آیا می خواهید درباره این موضوع بیشتر بدانید؟ در این مقاله، به بررسی قانونی بودن فروش یک ملک مشاع بدون اجازه شریک خواهیم پرداخت. به طور کلی، ملک های مشاع، به عنوان املاکی که به صورت همایشی بین شخصیت های حقوقی یا حقیقی اشتراک دارند، شناخته می شوند. اگر درصدی از ملک مشاع به شخص دیگری تعلق داشته باشد، فروش بخشی از این ملک بدون رعایت قوانین و اجازه نامه های مناسب ممکن است مشکلات حقوقی جدی را به همراه داشته باشد.

باوجود اهمیت قضایی و گاهاً پیچیدگی های حقوقی مربوط به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک، بسیاری از افراد هنوز به درستی در مورد قوانین ارتباطی با این نوع تراکنش ها آگاه نیستند. در این مقاله، به بررسی مفهوم ملک مشاع، حقوق و تعهدات شریکان، قوانین مرتبط با فروش ملک مشاع و پیامدهای حقوقی فروش بدون اجازه شریک خواهیم پرداخت. هدف ما، ارائه یک آشنایی جامع با این موضوع و به اشتراک گذاری دانش لازم برای افرادی است که علاقه مند به خرید یا فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک هستند و قصد دارند تصمیماتشان را بر اساس معرفی های قانونی صحیح اتخاذ کنند.

در این مقاله، با بهره گیری از منابع قانونی و مطالعات اصولی در حوزه حقوق ملکی، به بررسی تئوری ها و رویکردهای قانونی معتبر پرداخته و جزئیات فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک را بررسی خواهیم کرد. همچنین، نکاتی که برای افراد عادی چه به عنوان خریدار یا فروشنده قابل اهمیت هستند را نیز بیان خواهیم کرد. با ما همراه شوید تا از نقاط قوت و ضعف این نوع تراکنش ها باخبر شویم و بتوانیم به بهترین شکل ممکن در چنین مواقعی به اهدافمان برسیم.

ملک مشاع چیست؟

فرض کنید شما و دوستتان به صورت شریکی یک آپراتمان یا زمینی را خریداری کرده اید. شما و دوستتان هر دو درصدی از این واحد را به مالکیت دارید. برای مثال هر دو به اندازه 50 درصد مالک آن ملک هستید.

آپارتمانی که شما و دوستتان خریداری کرده اید، ملک مشترک شما محسوب می شود. هر دوی شما اجازه استفاده از این واحد را دارید و برای تصمیم گیری های مرتبط با آن، باید با هم هماهنگ شوید. همچنین، هزینه های مشترک مانند مدیریت ساختمان، نگهداری و تعمیرات آپارتمان و هزینه های مربوط به خدمات مشترک بین شما و دوستتان قسمت می شوند.

یا فرض کنید از طرف پدرتان به شما و خواهر یا برادران زمینی به ارث رسیده است. این زمین نیز طبق ارثیه به جا مانده به صورت مشترک متعلق به شما و خواهر یا برادرتان است.

به طور کلی ملک مشاع به ملکی گفته می شود که به صورت قانونی از طریق خرید یا وراثت متعلق به چند نفر باشد و هر کدام سهمی از آن داشته باشند.

اختلاف در ملک مشاع

اختلاف در ملک مشاع معمولاً به دلیل عدم توافق بین مالکان در مورد استفاده، نگهداری یا تقسیم هزینه های مرتبط با ملک مشاع رخ می دهد.

برای مثال فکر کنید با شخص دیگری یک کارخانه را به صورت مشترک خریداری کرده اید و اکنون بر سر مسائل مختلفی مانند نحوه استفاده از کارخانه، نحوه استخدام کارگران و یا سایر مشکلات با اختلافاتی مواجه شده اید.

برای حل اختلافات در ملک مشاع، ابتدا باید قوانین و مقررات مربوط به ملک مشاع را بررسی کنید. برخی از ملک مشاع ها، قوانین و مقررات خاص خود را دارند که باید رعایت شوند.

در صورتی که مشکل در ملک مشاع برطرف نشد، می توانید به کمیته حل اختلافات ملکی مراجعه کنید. این کمیته متشکل از چند نفر است که به عنوان داوران عمل می کنند و برای حل اختلافات در ملک مشاع تشکیل شده اند.

لازم به ذکر است که در مواردی که موفق به به حل اختلاف در ملک مشاع نشوید، در مرحله آخر به دادگاه می روید. در این صورت، دادگاه تصمیم نهایی را برای حل اختلاف در ملک مشاع صادر می کند.

فروش ملک مشاع

اگر یکی از مالکان ملک مشاع تمایل به جدا کردن مال خود از ملک دارد و می خواهد آن را به صورت مستقل فروش کند، باید درخواست تقسیم مال را به مرجع صالح تقدیم کند. درخواست تقسیم مال برای فروش مال مشاع با سند رسمی، توسط هر کدام یا همه مالکان به اداره ثبت ارائه می شود.

پس از بررسی توسط کارشناس اداره ثبت و تایید قابلیت افراز و تقسیم، مالک مورد نظر می تواند به صورت مستقل اقدام به فروش مال خود کند.

در صورت تصمیم به فروش ملک مشاع، در ابتدا، توصیه می شود، سند مشاع ملک را مورد بررسی دقیق قرار دهید تا شرایط فروش مشاع، تقسیم سود و سایر موارد را درک کنید و از این اطلاعات در اقدامات آتی استفاده کنید.

سپس باید با سایر شریکان ملک در مورد قصد فروش صحبت کنید. در این زمینه توافق و اتفاق نظر بین تمام شرکای ملک امری حیاتی است.

در صورتی که بدون بروز مشکلی میتوانستید سهم ملک خود را بفروشید در ادامه می تواند از مراحل زیر در فروش استفاده کنید:

  • آگهی و بازاریابی
  • مذاکرات و معامله با خریداران
  • تهیه قرارداد فروش
  • ثبت و انتقال مالکیت

با انجام مراحل فوق و همکاری با یک وکیل یا مشاور حقوقی، می توانید فرآیند فروش ملک مشاع را به خوبی انجام دهید و حقوق و تعهدات خود را محفوظ نگه دارید.

صدور دستور فروش ملک مشاع چقدر زمان می برد؟

مدت زمان لازم برای صدور دستور فروش ملک مشاع ممکن است متفاوت باشد و بسته به عوامل مختلف، از جمله شرایط حقوقی، مستندات مورد نیاز و ظرفیت دستگاه های مربوطه متغیر است. عموماً، این فرایند می تواند بین 1 الی 5 ماه طول بکشد.

مراحل اصلی برای صدور دستور فروش ملک مشاع در عبارتند از:

  1. توافق و تنظیم قرارداد فروش ملک مشاع با سایر صاحبان ملک.
  2. تهیه و تکمیل مستندات مورد نیاز شامل اسناد شناسایی، قرارداد فروش، مستندات مربوط به ملک و مالکان و غیره.
  3. انعقاد قرارداد فروش و پرداخت مبلغ معامله.
  4. ثبت انتقال مالکیت در دفتر املاک و ثبتی.

آیا فروش ملک مشاع بدون اذن شریک امکان پذیر است؟

جرم فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک: اینکه یک شریک بدون اجازه سایر شرکای ملکی، تمامی آن ملک را بفروشد که در قانون عمل وی جرم انگاری شده و مجازات جرم انتقال مال غیر را دارد . ولی اگر فقط سهم خودش را بفروشد این فروش قانونا صحیح است و فقط در تسلیم ملک باید اجازه سایر شرکاء را بگیرد.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک ها در بسیاری از موارد امکان پذیر نیست، اما بسته به شرایط خاصی که در قرارداد مشاع بین شرکا تعیین شده باشد، ممکن است این کار قانونی باشد.

برای مثال، اگر در قرارداد مشاع بین شرکا تعیین شده باشد که هر شریک برای فروش سهم خود از ملک نیاز به اجازه دیگران ندارد، در این صورت فروش بدون اجازه شریکان قانونی خواهد بود.

به طور کلی، برای فروش ملک مشاع بهتر است تمام شرایط را با دقت بررسی کرده و از اجازه تمام شرکا برای فروش مطمئن شوید. در صورتی که قوانین و مقررات مربوط به فروش ملک مشاع را رعایت نکنید، ممکن است با مشکلات حقوقی و قانونی روبرو شوید. بهترین راهکار برای جلوگیری از این مشکلات، مشاوره حقوقی حرفه ای با بهترین وکیل ملکی است.

مطالعه کنید  تبدیل مسکونی به تجاری: مراحل و فرآیند تغییر کاربری مسکونی به تجاری

قانون فروش ملک مشاع غیرقابل افراز

قانون فروش ملک مشاع در ایران به این معنی است که شما نمی توانید فقط یک بخش از ملک مشاع را به یک فرد معین بفروشید.

فرض کنید شما و دو شخص دیگر صاحبان یک واحد مسکونی هستید که هر سه شخص در آن زندگی می کنند. حالا شما می خواهید فقط  سهم دنگ خود را بفروشید. بر اساس قوانین غیرقابل افراز در ایران، نمی توانید این کار را انجام دهید. چرا که ملک مشاع به طور کامل متعلق به تمامی صاحبان آن است و نمی توانید تنها بخش مورد نظر خود را از آن جدا کنید. بنابراین شما باید به صورت کلی واحد مشاع را به فرد خریدار بفروشید و از تمامی مالکیت خود خارج شوید.

در صورتی که مالکیت مال به صورت مشترک و ملک مشاع باشد و قابلیت افراز و تقسیم نداشته باشد، فروش آن تنها با رضایت تمامی مالکان مشاع ممکن است.

لازم به ذکر است که تعیین قابلیت افراز و تقسیم مال به عهده کارشناسان واحدهای اداره ثبت است و در صورتی که مال قابل افراز و تقسیم نباشد، گواهی عدم افراز برای آن صادر خواهد شد. بنابراین، در صورتی که یک واحد مسکونی مشاع قابلیت تقسیم نداشته باشد، فروش آن توسط یکی از مالکان ممکن نخواهد بود و تنها با رضایت تمامی مالکان مشاع، امکان فروش آن وجود دارد.

توصیه می شود برای کسب اطلاعات دقیق تر درباره این قانون و مقررات فروش ملک مشاع در ایران، با یک وکیل یا متخصص حقوقی مشورت کنید تا در اجرای صحیح این مقررات کمکتان کنند.

جلوگیری از دستور فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع یک مسئله پیچیده است که 2 یا چند فرد ذی نفع دارد و به همین دلیل ممکن است خیلی از مشکلاتی مانند اطاله دادرسی و پیچیدگی پرونده به وجود آید. برای جلوگیری از دستور فروش ملک مشاع، شرکای مشاع می توانند از راه های مختلفی استفاده کنند. به عنوان مثال، زمانی که تشریفات قانونی مانند زمان مزایده و توقیف ملک و… برای مزایده و فروش ملک اجرا نشده باشد یا شخص ثالثی به فروش ملک مشاع اعتراضی داشته باشد، شرکای مشاع می توانند اقدام به ابطال دستور فروش کنند.

برای طرح دعوا در مورد دستور فروش ملک مشاع و جلوگیری از آن، شخص متقاضی باید دادخواست و سایر ادله و مدارک خود را در دفتر خدمات قضایی ثبت کند تا درخواست او جهت رسیدگی به مرجع حقوقی مربوطه ارجاع شود.

با توجه به پیچیدگی مسئله فروش ملک مشاع، افرادی که به نوعی با این مسئله روبرو هستند بهتر است از خدمات یک مشاور و وکیل متخصص در زمینه ملک مشاع یا وکیل متخصص در مزایده استفاده کنند. این کار به آن ها کمک می کند تا زودتر و بهتر به نتیجه مطلوب خود برسند و با مشکلات حقوقی کمتری مواجه شوند.

مجازات فروش مال مشاع بدون رضایت شرکا

در حقوق ایران، فروش مال مشاع بدون رضایت تمامی شرکا، به عنوان یک اقدام غیرمجاز و مخالف با قوانین و مقررات مربوط به مال مشاع، محسوب می شود و با مجازات قانونی همراه است.

به طور کلی، در صورتی که یکی از شرکای مشاع بدون اجازه و رضایت دیگران، به فروش مال مشترک بپردازد، ممکن است با مجازات هایی مانند پرداخت جریمه، تعهد به جبران خسارت های وارده به سایر شرکای مشاع و حتی محرومیت از حقوق شرکای دیگر مواجه شود.

بنابراین، اگر یکی از شرکای مشاع تصمیم به فروش مال مشترک دارد، باید با رعایت قوانین و مقررات مربوطه و با رضایت تمامی شرکای مشاع، اقدام به فروش مال مشترک کند.

وکالت بلاعزل در فروش ملک

وکالت بلاعزل، همان وکیلی است که در تمام مراحل و مراسم مربوط به فروش ملک شرکت می کند و نقش مشاوره و حمایت حقوقی را بر عهده می گیرد. وکالت بلاعزل بدین معنی است که وکیل شما در طول فرآیند فروش همراه شماست و می توانید از مشاوره حقوقی و از حضور حرفه ای او در کنارتان بهره مند شوید.

وکیل شما در فروش ملک می تواند وظایف و امورات زیر را بر عهده بگیرد:

  • مشاوره حقوقی
  • تنظیم و بررسی قرارداد
  • نمایندگی در مذاکرات
  • انجام امور قانونی

حتی اگر شما از وکالت بلاعزل استفاده نمی کنید، بهتر است قبل از هرگونه معامله ملکی، حداقل با یک مشاور حقوقی مشورت کنید تا از حقوق و مسئولیت های خود آگاه شوید و در امور قانونی به درستی عمل کنید.

نحوه ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک

همانطور که گفتیم وکالت بلاعزل یعنی اجازه دادن به شخص دیگری تا به نمایندگی شما از فروش ملکتان مراحل لازم را بر عهده بگیرد. اما در برخی موارد، ممکن است بخواهید این وکالت را لغو کنید. برای ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک، می توانید ابتدا به قرارداد وکالت برای فروش ملک مراجعه کنید و شرایط لغو وکالت را بررسی کنید. اگر شرایط خاصی برای لغو در قرارداد وجود دارد، طبق آن عمل کنید. به عنوان مثال، ممکن است نیاز باشد تا یک اطلاع رسانی رسمی به وکیل شما ارسال شود که اعلام می کند که وکالت شما لغو شده است.

اگر شرایط لغو در قرارداد وجود ندارد، باید با وکیل خود صحبت کنید و به او توضیح دهید که چرا می خواهید وکالت را لغو کنید. در بعضی موارد، وکیل ممکن است به شما پیشنهاد دهد که به جای لغو وکالت، از طریق مذاکره با خریدار یا وکیل خریدار، شرایط قرارداد را تغییر دهید. در هر صورت، برای ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک، بهتر است با وکیل خود مشورت کنید تا بتوانید بهترین راه حل را پیدا کنید.

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که در اختیار دو یا چند نفر مشترک است. در این موارد، مشاعیت مالکیت بر روی کل ملک به صورت مشترک بین مالکان تقسیم می شود.

وکیل برای فروش ملک مشاع و دستمزد آن

دستمزد وکیل برای فروش ملک مشاع در ایران بسته به شرایط و موارد مختلف متفاوت است و به صورت متفق بین وکیل و مشتری تعیین می شود. در اغلب موارد، وکیل ملکی برای خدمات حقوقی خود از سه دسته دستمزد ثابت، دستمزد متغیر و دستمزد ترکیبی استفاده می کنند.

در دستمزد ثابت، وکیل مشخص می کند که برای خدمات خود به مشتری چه مبلغی را دریافت می کند، معمولاً برای خدماتی که محدودیت زمانی و محدودیت کاری دارند، مانند تهیه قرارداد، دفاع در دادگاه و… استفاده می شود.

در دستمزد متغیر، وکیل بر اساس میزان موفقیت در پرونده و براساس میزان پولی که به دست مشتری می رساند، دستمزد خود را محاسبه می کند. برای مثال، وکیل شما برای فروش ملک مشاع، ممکن است یک درصد از مبلغ نهایی فروش را به عنوان دستمزد دریافت کند.

در دستمزد ترکیبی، وکیل هم دستمزد ثابت و هم دستمزد متغیر را به عنوان هزینه خود محاسبه می کند.

در هر صورت، دستمزد وکیل برای فروش ملک مشاع بسته به سطح تخصص و تجربه وکیل، محل وکالت، پیچیدگی پرونده و دیگر شرایط، متفاوت است. قبل از انتخاب وکیل، بهتر است با وکلا مختلف مشورت کرده و قیمت ها و شرایط را مقایسه کنید. همچنین، بهتر است قبل از شروع هرگونه فعالیت حقوقی، با وکیل خود قراردادی برای تعیین هزینه ها و شرایط خدمات حقوقی در نظر بگیرید.

پست های مرتبط

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *