سند ملک مشاع به چه معناست و چه ویژگی هایی دارد؟

آیا تا به حال فکر کرده اید که چگونه می توان یک خانه یا آپارتمان را با چند نفر دیگر به طور مشترک خریداری کرد؟ یا شاید می خواهید ساختمان اداری یا تجاری ای را با شرکای تجاری خود مالک شوید اما نمی دانید چگونه امکانش هست؟ در این صورت باید با مفهوم سند ملک مشاع بیشتر آشنا شوید. سند مشاع امکان مالکیت مشترک چند نفر بر روی یک ملک را فراهم می کند. اما آیا می دانید چه مزایا و معایبی دارد؟ چگونه می توان آن را ثبت کرد؟ در استفاده از آن با چه مشکلاتی روبرو می شوید؟ در ادامه با هم به بررسی کامل مفهوم و کاربرد سند مشاع خواهیم پرداخت تا بتوانید بهترین تصمیم را برای مالکیت مشترک بگیرید.

سند ملک مشاع به چه معنا است؟

سند ملک مشاع یکی از انواع سند مالکیت است که اجازه می دهد چند نفر به طور مشترک مالک یک ملک شوند. در این نوع سند، هر یک از مالکان سهم مشخصی از ملک را در اختیار دارند و می توانند بر اساس سهم خود از آن استفاده کنند.

به عنوان مثال، فرض کنید سه شخص می خواهند به طور مشترک یک آپارتمان بخرند. آنها می توانند با ثبت سند مشاع، هر کدام مالک یک سوم از آن آپارتمان شوند. این بدان معناست که هر سه نفر می توانند از فضای مشترک آپارتمان استفاده کنند.

مزیت اصلی سند مشاع این است که امکان خرید ملک را برای افرادی که توانایی پرداخت کل هزینه را ندارند، فراهم می کند. البته این نوع سند مالکیت می تواند چالش هایی هم مانند توافق در مورد نحوه استفاده از فضای مشترک به همراه داشته باشد،. اما با وجود این، سند مشاع یک راه حل مناسب برای مالکیت مشترک املاک است.

انواع سند مشاع

سند مشاع بر اساس نوع استفاده از ملک، به 4 دسته تقسیم می شود:

سند مشاع مکانی: در این نوع سند، چند نفر مالکیت یک مکان مشخص را به اشتراک دارند. برای مثال چند نفر صاحب مشترک یک آپارتمان یا واحد تجاری هستند.

سند مشاع زمانی: در این حالت، افراد در زمان های مشخصی از ملک استفاده می کنند. به عنوان مثال صاحبان سند، هر هفته یا هر ماه، حق استفاده از آپارتمان را به صورت نوبتی دارند.

سند مشاع منفعت: در این سند، صاحبان، منافع حاصل از ملک را به طور مشترک دریافت می کنند، مانند سود حاصل از اجاره.

سند مشاع مکان و زمان: ترکیبی از دو نوع قبلی است که هم مکان و هم زمان استفاده از ملک مشخص می شود.

فرض کنید شما و دوستتان می خواهید آپارتمانی را خریداری کنید، اما هیچ کدام قدرت خرید کل آن را ندارید. در این حالت می توانید از سند مشاع مکان استفاده کنید. یعنی هر دو نفر مالک آپارتمان شوید و حق استفاده از آن را به طور مساوی داشته باشید.  حال فرض کنید می خواهید آپارتمان را برای گردشگران اجاره دهید و سود حاصل از آن را تقسیم کنید. در این صورت، سند مشاع منفعت مناسب است.  یا مثلاً برای استفاده نوبتی از آپارتمان، سند مشاع زمانی یا ترکیبی از مکان و زمان، گزینه مناسبی خواهد بود.

سند مشاع زمین کشاورزی چیست؟

سند مشاع زمین کشاورزی یکی از انواع سند مشاع است که در آن چند نفر به صورت مشترک مالکیت یک قطعه زمین کشاورزی را به دست می آورند.

در این نوع سند، زمین کشاورزی متعلق به چند نفر است و آنها حق بهره برداری و استفاده از محصولات تولیدی زمین را به طور مشترک دارند. البته سهم هر یک از صاحبان سند، متناسب با سهم و درصد مالکیتشان مشخص می شود.

مزیت اصلی سند مشاع زمین کشاورزی، این است که کشاورزان می توانند با پرداخت هزینه کمتر صاحب زمینکشاورزی به صورت مشترک با اشخاص دیگری شوند. از سوی دیگر، چالش هایی مانند اختلافات احتمالی بین صاحبان سند و مشکلات ناشی از واگذاری سهم الشرکه، از جمله معایب این نوع سند محسوب می شود.

با این حال، سند مشاع زمین کشاورزی می تواند نقش مهمی در توانمندسازی کشاورزان و توسعه بخش کشاورزی داشته باشد.

مزایا و معایب سند مشاع نسبت به سند انحصاری

سند مشاع و سند انحصاری هرکدام مزایا و معایبی دارند که هنگام خرید ملکی باید آنها را در نظر گرفت. از مزایای سند مشاع می توان به امکان مالکیت مشترک بدون نیاز به پرداخت هزینه ی کامل ملک، سهولت در تأمین مالی برای خرید ملک، و انعطاف پذیری بیشتر در استفاده از ملک اشاره کرد.  اما از طرفی، سند مشاع می تواند باعث اختلاف نظر بین صاحبان سند نیز شود.

همچنین انتقال مالکیت و واگذاری سهم خودتان نیازمند موافقت همه شرکا است و به تنهایی نمیتوانید سهم خودتان را بفروشید. در مقابل، سند انحصاری اختیار تمام ملک را به یک نفر می دهد و صاحب سند می تواند بدون نیاز به اجازه ی دیگران، تصمیم گیری و اقدام کند. اما از طرفی نیازمند توان مالی بالاتری برای خرید ملک است. در مجموع، هر دو نوع سند مزایا و معایبی دارند و بسته به نیاز و شرایطتان، انتخاب بین آنها متفاوت خواهد بود.

سند مشاع تک برگ

زمانی که می خواهید ملکی را به صورت مشترک خریداری کنید دو نوع  سند از جمله معمولی با تک برگ می توانید تهیه کنید. در سند مشاع معمولی، برای هر یک از مالکین، یک برگه سند جداگانه صادر می شود. اما در سند مشاع تک برگ، تمام اسناد در یک برگ خلاصه شده و صرفاً یک سند به نام همه مالکین صادر می گردد.

به طور کلی درسند تک برگ تمام اطلاعات مربوط به مالکیت مشاع، از جمله مشخصات صاحبان سند و سهم آنها، در یک برگ سند ثبت می شود. از مزایای این نوع سند می توان به سهولت نگهداری سند، جلوگیری از مفقود شدن اسناد و کاهش هزینه های اداری و دفتری اشاره کرد. همچنین انتقال سند به دیگران به راحتی انجام می شود.

البته این نوع سند نیازمند قوانین و مقررات دقیق تری است تا از سوءاستفاده و تخلف جلوگیری شود. به طور کلی سند مشاع تک برگ با رفع مشکلات سند مشاع معمولی، گزینه مناسبی برای مالکیت مشاع محسوب می شود.

اعتبار سند تک برگ مشاع

سند تک برگ مشاع یک سند رسمی و قانونی است. یعنی این سند از نظر قانون معتبر است و ارزش دارد. وقتی این سند در اداره ثبت اسناد صادر می شود، یعنی دولت و قانون آن را به رسمیت شناخته اند. پس اگر نام چند نفر در سند تک برگ مشاع به عنوان مالک ذکر شده باشد، یعنی آن ملک متعلق به همان افراد است و کس دیگری حق ندارد بدون اجازه آن ها در ملک دخالت کند. البته اگر قرار باشد ملک به فرد دیگری منتقل شود یا سهمی از آن واگذار شود، باید قوانین ویژه ای رعایت بشود. ولی این به معنای بی اعتبار بودن سند نیست. در مجموع، سند تک برگ مشاع یک سند معتبر و قانونی برای اثبات مالکیت است.

تبدیل سند مشاع به تک برگ

آیا می دانستید می توانید سند مشاع معمولی را به سند تک برگ تبدیل کنید؟ این کار می تواند مزایای زیادی برای شما داشته باشد. فرض کنید شما و چند نفر از دوستانتان، یک آپارتمان را با سند مشاع خریداری کرده اید. یعنی برای هر نفر یک برگ سند جداگانه وجود دارد. اما اگر بخواهید سندها را تبدیل به یک سند تک برگ کنید، می توانید از مزایای زیادی بهره مند شوید. مثلاً نگهداری سند برایتان راحت تر می شود. همچنین امکان گم شدن یا مفقود شدن سند کمتر می شود. علاوه بر این، انتقال سند به دیگران ساده تر انجام می شود.

البته فرایند تبدیل سند به تک برگ نیازمند رعایت مراحلی است که باید با مراجعه به اداره ثبت اسناد، آن را انجام دهید. به طور کلی برای تبدیل سند مشاع معمولی به سند تک برگ مشاع، مراحل زیر باید طی شود:

• تمامی مالکین سند مشاع باید با تبدیل سند به تک برگ موافقت کنند و درخواست کتبی ارائه دهید.
• باید مدارک هویتی معتبر ارائه کنید تا هویت و صلاحیت آنها تأیید شود.
• سند مشاع فعلی باید تحویل اداره ثبت اسناد شود.
• پس از بررسی های لازم توسط اداره ثبت اسناد، سند جدید تک برگ شامل اسامی همه مالکین صادر می شود.
• هزینه های قانونی مربوط به صدور سند جدید نیز باید پرداخت شود.
• سند جدید تک برگ جایگزین سندهای قبلی می شود.

نحوه تفکیک سند مشاع

آیا می دانستید سند مشاع را می توان تفکیک کرد و به جای یک ملک، چند ملک مجزا ایجاد نمود؟ این کار باعث می شود بتوانید بخشی از سهم خود را جدا کنید و مستقل از دیگران مالک آن شوید یا آن را به شخص دیگری بفروشید.

فرض کنید شما و دوستتان، زمینی را با سند مشاع خریداری کرده اید. اما حالا می خواهید ۵۰۰ متر از سهم خود را جدا کنید و بفروشید. در این صورت باید سند مشاع را تفکیک نمایید. شما باید درخواست تفکیک را به همراه نقشه و مدارک لازم به اداره ثبت اسناد ارائه کنید. پس از بررسی های لازم، سند جدیدی برای قسمت تفکیک شده به نام شما صادر می شود و سند اصلی نیز اصلاح می گردد.

مدارک لازم برای گرفتن سند مشاع

• مدارک هویتی شرکا اعم از شناسنامه، کارت ملی، عکس و…
• درخواست تفکیک سند به اداره ثبت
• تقسیم نامه تنظیم شده میان شرکا
• صورت مجلس تفکیکی (که شامل مشخصات ملک مانند متراژ، تعداد واحدها، اطلاعات کامل سهم تقسیم شده هر یک از اعضا و… می شود.)
• مدارک مربوط به پرداخت عوارض شهرداری و مالیات ملک
• مدارک مربوط به مال مشاع از جمله سند رسمی آن و همچنین سند دال بر مشارکت اعضا در مالکیت آن

زمین مشاع بخرم یا نه؟

اگر شما هم جزو کسانی هستید که رویای مالک شدن یک قطعه زمین را دارید، اما هزینه ی خرید آن برایتان سنگین است، زمین مشاع گزینه مناسبی برای شما است.

تصور کنید بتوانید زمینی را به صورت مشترک با چند نفر از دوستان یا آشنایان مورد اعتمادتان بخرید! در این صورت هزینه را بین چند نفر تقسیم می کنید و هر کس متناسب با سهم خود، پول کمتری می پردازد. البته پیش از تصمیم گیری، حتماً باید جنبه های مثبت و منفی این کار را بررسی کنید. مثلاً احتمال اختلاف نظر با شرکایتان نیز وجود دارد یا شاید وام گرفتن از بانک سخت تر شود.

در مجموع، با توجه به نیاز و اهداف خود می توانید تصمیم بگیرید که آیا خرید زمین به صورت مشاع برای شما مناسب است یا خیر؛ در این راستا می توانید با بهترین وکیل ملکی نیز مشورت کند سپس تصمیم قطعی خود را بگیرید.

جمع بندی

سند مشاع ابزاری مناسب برای مالکیت مشترک املاک بدون نیاز به پرداخت هزینه کامل توسط یک نفر است. سند مشاع انواع متنوعی دارد که انعطاف پذیری بیشتری را در اختیار صاحبان سند قرار می دهد. این نوع سند در زمینه های مختلفی همچون مسکن، امور تجاری، کشاورزی و … کاربرد دارد.

با وجود مزایای فراوان، چالش هایی مانند امکان بروز اختلاف میان صاحبان سند نیز وجود دارد که باید در خرید ملک به صورت مشترک حتما مد نظر قرار گیرد.

سوالات متداول

سند مشاع چیست و چه ویژگی هایی دارد؟

سند مشاع یکی از انواع سند مالکیت است که در آن چند نفر به طور مشترک مالک یک ملک می شوند. ویژگی های سند مشاع عبارتند از: مالکیت مشترک چند نفره، تقسیم مالکیت به سهام، حق استفاده مساوی برای همه صاحبان سند، انتقال مالکیت به شرط موافقت همه شرکا.

انواع مختلف سند مشاع چیست؟

انواع سند مشاع عبارتند از: سند مشاع مکانی، سند مشاع زمانی، سند مشاع منفعت، سند مشاع مکان و زمان، سند مشاع تک برگ که هر کدام مزایا و کاربردهای خاص خود را دارند.

مهم ترین مزایا و معایب سند مشاع چیست؟

از مزایای سند مشاع می توان به مالکیت با هزینه کمتر و انعطاف پذیری بالا اشاره کرد. از معایب آن نیز می توان به احتمال بروز اختلاف بین شرکا و محدودیت های انتقال مالکیت اشاره نمود.

آیا سند مشاع را میشه تفکیک کرئ؟

بله برای دریافت سند جداگانه ملک مشاع، در ابتدا یکی از شرکا می بایست درخواست خود را، مبنی بر تفکیک سند زمین مشاع، به اداره ثبت تحویل دهد و سپس فرایند اداری آن را طی کند.